«Дело было в Пенькове»: Михаил Шубин

В гостях у Владимира Пенькова генеральный директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» Михаил Шубин.

В гостях у Владимира Пенькова генеральный директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» Михаил Шубин.

По российским меркам вы — многодетный отец. У вас трое сыновей?

— Да. Именно так.

Скажите, а ваше многодетное семейство обеспечено жильем?

— Да. в общем-то у нас квартира в центре. Всем хватает своего личного пространства. Надеюсь, что мальчишки довольны.

Это то, что досталось по наследству, это то, что купили, это то, что вам дало предприятие?

— Нет. Это все-таки я до прихода в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию являлся предпринимателем. У меня есть свое предприятие. Это было куплено в тот период. Мы в этой квартире уже лет 6 живем.

Это заработано предпринимателем Михаилом Шубиным?

— Да, именно так.

В недавнем советском прошлом вся система жилищного строительства разделялась на несколько коридоров. Можно было заниматься индивидуальным жилищным строительством. И большая часть сельских поселений таким образом и существовала. Предприятия — учреждения, организации, ведомства — вели ведомственное строительство. Людям выдавалось жилье. Затем были объекты местных советов. Льготные категории граждан, нуждающиеся получали жилье. Потом возникли жилищно-строительные кооперативы. Потом в 1991 году пришел диковатый капитализм. Вся прежняя схема была порушена. Ушло много времени, чтобы объемы строительства восстановить. Сегодня как выглядят источники получения жилья?

— Если говорить о социальных программах, которые существуют, их достаточно много. Это и молодежедоступное жилье, по которому получают сертификаты. Основная и самая главная это «Жилье для российской семьи» – та программа, которая у нас федеральная. Что она под собой подразумевает? Все лица, которые включены в эту программу, а спектр достаточно большой, это и работники оборонопромышленного комплекса, и многодетные, как и я, это и социально-нуждающиеся и т. д. Это граждане, которые имеют возможность включиться в эту программу. Тогда они получают право приобретать по льготной цене квадратные метры, в частности, и у нас в том числе.

Льготная цена вовсе не связана с тем, что застройщиком что-то не доплачивается. Просто часть просто часть площади оплачивает эта льготная категория граждан, а вот эту разницу доплачивает государев бюджет. Все так?

— Не совсем так. Доплаты, как таковой, нет. До недавнего времени, когда цифры кредитных средств, процентов были немного другими, а АИЖК получало льготный кредит в Сбербанке. Взаимоотношения со Сбербанком уже были с бюджетами по компенсации этой разницы. Мы получали льготный кредит и за счет этого строили льготное жилье. На сегодня, объективно говоря, льготный кредит, цифра процентов уже превысила обычный кредит. Но тем не менее мы эту программу продолжаем. На сегодня в списках 267 человек стоит, и каждый имеет право прийти к нам и купить квартиру. В ближайшее время мы сдаем целый дом. 14 000 кв. м именно по этой программе.

Цифра, которую вы назвали — под 300 нуждающихся — не решает всех жилищных проблем. В общей сложности мы можем сказать, что и в Воронежской, и в Тамбовской, и в Московской областях — во всей России, в основном, граждане выкупают жилье сами. Это основная программа, которая на сегодняшний день есть?

— Да.

Не могли бы вы прокомментировать следующее. Сегодня в 2017 году строительный комплекс в упадке. Темпы сооружения жилья падают. Перспективы 2017 года еще хуже. Так это или нет?

— Не так трагично, наверное, как вы все-таки сформулировали. То, что строительный комплекс находится в тяжелом состоянии — это объективная реальность. И она, наверное, не связана с проблемами самого комплекса. Это все-таки более фундаментальные трудности, которые у нас в стране возникли. Люди стали думать меньше, наверное, о приобретении таких крупных покупок, как квартиры, и больше думают о завтрашнем дне, о выживании, о питании и т. д. В строительном комплексе сегодня сложилась, наверное, такая ситуация, на мой взгляд, что стоимость строительных материалов, услуг энергоносителей очень сильно поджимает строителей снизу, а давно уже нерост стоимости квадратного метра на рынке по объективным причинам, соответственно, сверху.

«Поджимает» — вы имеете в виду, что себестоимость жилья с учетом поставщиков объективно вырастает. Поэтому жилье становится объективно дороже?

— Да. В себестоимости оно становится объективно дороже. А стоимость его не растет уже давно. Я думаю, что все равно неизбежно начнет потихоньку подрастать, потому что в противном случае строить становится совершенно нецелесообразно с экономической точки зрения. В 2017 году мы планируем сдать, как минимум, 40 000 кв. м жилья.

Ваше агентство?

— Да. Мы как застройщики планируем сдать. Очень рассчитываем на то, что включая те социальные программы, которые у нас в области существуют, что весомая часть этих квадратных метров будет реализована.

Пациент скорее жив, чем прихворнул?

— Скорее жив.

Когда речь идет об обычном застройщике, то мы понимаем, что застройщик получает в аренду определенный земельный надел. Он утверждает проекты, ведет строительство и, затем, ведет реализацию. В случае с вами, с агентством, вы и застройщик, и заказчик, и подрядчик, и реализатор. Вы кто вообще?

— Наверное, на сегодняшний день мы во всех ипостасях выступаем. Мы осваиваем земельный участок в 39 га. «Телецентр» он называется.

О Тамбове разговор идет?

— Тамбов, безусловно. И действительно, он находится вокруг новой телевышки. Именно там вся наша основная строительная деятельность ведется. Поэтому мы являемся там и заказчиком. Мы на конкурсной основе выбираем там генеральных подрядчиков, которые строят для нас эти квадратные метры. Мы занимаемся их реализацией. По большому счету, мы — акционерное общество. Мы так же, как и все остальные участники этого рынка, находимся практически в тех же условиях.

Скажите, за вами «маячит» администрация Тамбовской области?

— Как собственник, конечно.

В любом случае, ваше акционерное общество учредила администрация Тамбовской области?

— 100 %.

Поэтому в том объеме жилищного строительства, которое вы ведете на этих 39 га, явно просматривается государственный заказ? Я имею в виду, льготные категории населения получают жилье, в том числе, в ваших введенных объектах?

— Конечно, да. Но все это происходит на конкурсной основе. Мы так же, как и остальные застройщики, участвуем в торгах по предоставлению квартир и детям-сиротам, переселенцам из ветхого временного жилья. Тут для нас никаких привилегий не существует.

Учредительство вторично? Вы в соответствии с действующим законодательством так же, как другая подрядная частная организация, без государева участия выходите на конкурс и предлагаете свои квадратные метры, свою планировку и т. д.? Какие льготные категории населения, в основном, являются, если вы выигрываете конкурс, вашими клиентами? Это кто?

— Переселение из ветхого временного жилья.

Это первым номером идет?

— Нет. Наверное, первым номером все-таки — дети-сироты. И в прошлом году 257 человек у нас получили квартиры. В этом году цифры соизмеримы. Конкурсы уже сейчас проходят. Мы в них участвуем, надеемся, что мы победим и будем предоставлять квартиры именно детям-сиротам.

А там ведь есть сложности? Есть государственный норматив. Детям-сиротам положена вполне определенная площадь. 30 с небольшим кв. м. Но вы же тогда обязаны проектировать дома с учетом того, что у вас будет квартира, подходящая под это, потому что все, что свыше этой нормы сирота должен доплатить за собственные деньги. Так?

— Не совсем. Норматив на сегодняшний день существует. От 33 до 37 кв. м.

Речь о полезной или жилой площади идет?

— Жилой. Соответственно, любой, у кого квартира даже в 40 кв. м может прийти на торги и участвовать в них. Но ему будет оплачено только 37, а 3 метра ему просто подарят. Застройщик подарит сироте. На сейчас, насколько я знаю, готовится законопроект. Там немного меняются критерии. Скорее всего будет до 33 м. Формулировка будет таковой. У нас есть квартиры, которые подходят под этот критерий, есть квартиры, которые больше. Но мы все равно участвуем в торгах, понимая, что ловить эти 1-2 м, конечно, хотелось бы, но, наверное, не в этом случае. Поэтому зачастую ребята получают квартиры большей площади,ч ем положено по нормативу. Бюджет за это не переплачивает.

Понятие социальной ответственности бизнеса — для вас не пустой звук?

— Совершенно верно.

Агентство ипотечного жилищного кредитования. Вы отодвигаете все банки, все микрофинансовые организаци и говорите о том, чтобы приходили к вам и вы выдадите кредит?

— В том числе, об этом. Пользуясь вашей программой, я повторил бы то, что вы сейчас сказали, если это возможно с точки зрения рекламы. Да, действительно, мы выдаем ипотечные кредиты. У нас есть разные продукты, в зависимости от категории граждан, естественно. И процентная ставка бывает разная. Есть свои продукты, которые исключительная структура ЖК выпускает. Сейчас мы с администрацией области серьезно обсуждаем один проект. Он подразумевает компенсацию части процентной ставки из бюджета. Это чистый продукт АИЖК. В этом случае мы надеемся снизить процентную ставку ниже 10 — к 8,5-8,75 %. это будет ограниченная категория граждан. Возможно, молодежедоступное жилье.

Обычный человек с улицы, у которого среднедушевой доход 100 000 рублей на члена семьи, придет и скажет, что хочет льготный кредит, то вы извинитесь и льготный кредит ему не дадите? Льготные кредиты с компенсацией за счет бюджета идут для определенных категорий граждан. Кто это?

— Сейчас ведутся переговоры с администрацией области, с управлением строительства и инвестиций. Они будут определять, кого область на сегодняшний день хотела бы такой услугой поддержать. Это не совсем мое будет решение. Поэтому не готов пока комментировать.

Вы будете оператором? Вы — решение этой проблемы?

— Да. Но в любом случае, любой человек, конечно, не с доходом 5 000 рублей на всех членов семьи, а с белой нормальной зарплатой, приходящий к нам, как правило заключает с нами договор. Мы заключаем договора со всеми, даже если есть какие-то спорные моменты. Как в Сбербанке или любом другом банке когда-то просроченная задолженность, бывает, человеку не позволяет пройти верификацию. Наше агентство, как и все банки, проверяет потенциального заказчика и, вполне возможно, предоставит ему это.

Вы, в данном случае, риски берете на себя?

— Да. Особенно, если это касается каких-то социальных категорий граждан, о чем вы сказали. Я не хвастаюсь, действительно, были случаи, кричащие. Например, многодетная семья осталась без квартиры или переселенцы с Украины. Был случай, когда им сложно обычным порядком получить ипотечный кредит. Мы решаем эти задачи.

Строительство жилого многоэтажного дома — это непросто. Нужно выиграть конкурс, чтобы получить земельный участок. Здесь есть определенные затраты, риски. Вторая позиция — нужно согласовать проектное решение не только по самому дому, но и по прилегающей территории. Следующая позиция — по всей видимости, нужно решить вопросы с поставщиками тепла, газа, воды, водоотведения, вывоза твердых бытовых отходов и т. д. Существует такая «байка», что есть ужасающие сроки получения согласования на подключение объектов социальной сферы и жилья к энергетикам, газовикам и т. д. Это преувеличено? Как в Тамбовской области это обстоит?

— Сказать, что сроки невыносимо критично велики, я бы не смог.

Из вашей практики: решить вопросы по подключению газа — сколько нужно? Год, два, полтора?

— Нет, что вы. С газом, в нашем случае, при комплексном освоении нашего земельного участка решаются достаточно быстро.

Быстро — это сколько времени?

— В днях я боюсь сказать. Я точно знаю, что этот показатель на сегодняшний день (у нас есть агентство стратегических инициатив в Москве), именно срок подключения к коммуникациям, для них сейчас критичен. Они сейчас разрабатывают программу, занимаются тем, что в каждых регионах отслеживают, сколько времени это занимает. У нас работа активно ведется в этом направлении. Вы знаете, у нас, наверное, трудности не столько в сроках подключения. Они для нас не являются какой-то непреодолимой задачей, или серьезно сказывающейся на сроках водообъекта. Нет. У нас в целом трудности с наличием энергетики. Допустим, на севере города ощутимо не хватает и в ближайшее время будет не хватать электричества. Дома у нас запроектированы, и нам предстоит их дальше строить, а источников у нас нет.

Через кабель определенного сечения может пройти только определенная нагрузка. Через газопровод определенного сечения может пройти определенное давление, только определенное количество кубометров газа? То же самое с водой и теплом?

— Да.

Сегодня инфраструктурные проблемы скорее, чем конторские, организационные?

— Да. Скорее инфраструктурные первичнее.

А решение какое-то найдено?

— Ведутся переговоры. Скорее всего на севере города появится распределительный центр по электричеству. Это неизбежно, потому что тогда все строительство остановится из-за недостаточности снастей. По воде то же самое. Там водозаборный узел будет реконструироваться. Все эти работы ведутся, но они уже назревают кричащим образом.

Одна из назревших проблем северо-западной части Тамбова — проблема с теплом. Губернатор А. В. Никитин одной из первых задач поставил создание автономной системы теплоснабжения в северо-западной части города. На ваш взгляд, эти газотурбинные станции, которые построены, решают эту проблему или как?

— Решают. Газотурбинные станции сейчас, насколько мне известно, загружены серьезным образом по теплу и по электричеству. Мы просчитывали варианты, в том числе и подключение по теплу от этого же источника, но на сегодня темп строительства, точнее темпы реализации квадратных метров сильно упали. Экономика пока не позволяет рассчитывать, что труба большого диаметра придет к нам в квартал. Мы, постепенно застраивая наш земельный участок, поможем им обеспечить должный объем реализации тепла. Если этот процесс строительства будет быстрым — для них это выгодно. Если он будет растянут во времени, то, объективно, экономика не выдерживает. Сегодня у нас концепция сложилась следующим образом. Мы строили дома с крышными котельными в свое время и сейчас достраиваем ряд объектов по тому же принципу. Но далее мы, наверное, снизим этажность до 10 и будем использовать индивидуальные котлы по квартирам. Во-первых, на мой взгляд, это и повышает продажную стоимость квартиры, снижает затраты на теплотрассу, на крышную котельную.

Здесь вступает в силу экономика?

— Не только. Сейчас на федеральном уровне все-таки уже активно все больше и больше говорится о том, что нужно строить гуманное жилье. Большие «муравейники» уже считаются не очень хорошим решением для предоставления жилья на рынке. Это должны быть дома меньшей этажности, с более развитой инфраструктурой, с парковыми зонами, с парковками и т. д. для того, чтобы человеку захотелось купить в этом доме квартиру. Поэтому снижение этажности в нашу концепцию вписывается.

И плюс автономное теплоснабжение?

— В каждой квартире.

Вы особых тамбовских проблем с подключением к источникам тепла, энергетики, воды не видите? Развитие этой инфраструктуры во многом определяется темпами жилищного строительства?

— Безусловно. Подвести трубу на два квартала жилищной застройки и подключить к нему один дом — это экономически очень накладно.

В одном из арабских государств есть министерство с уникальным названием — министерство счастья. Вы претендуете на то, чтобы быть министерством счастья? Я имею в виду АИЖК. Да, вы и застройщики, и подрядчики, и реализаторы. Вы с помощью бюджета печетесь на конкурсной основе о «серых и убогих», которым необходимо жилье. В связи с этим, ваше «министерство счастья» как относится к тому, что сейчас все активнее ведется разговор, что нужно сдавать не просто жилье, а жилье с прилегающей инфраструктурой? Тот микрорайон, который АИЖК в ближайшее время сдаст в полном объеме — это будет «оазис счастья» или как?

— Мне очень хотелось бы, чтобы потом покупатели квартир в нашем микрорайоне именно так оценили нашу работу. Но я думаю, что нам до счастья все-таки далеко. Но вы абсолютно правы. На сегодняшний день, я думаю, если еще другие участники и застройщики на рынке жилья не прочувствуют именно эту потребность покупателей квартир, наверное, им сложнее дальше будет выживать. Реализация будет идти у тех кампаний, которые с такой точки зрения будут подходит к строительству микрорайонов.

Покупатель жилья будет требовать не просто квадратный метр? Вы сами в это верите?

— Да. Потому что статистика уже за себя говорит. Если посмотреть в целом по стране, уже есть такие интересные примеры, когда рядом находящиеся микрорайоны имеют по сути ту же дислокацию в одном и том же населенном пункте, но имеют принципиальную разницу по квартирографии, по площадкам, парковкам, озеленению и т. д. Даже при большей стоимости в более привлекательном все равно продается квартира лучше. На сегодня, на мой взгляд, покупатель перестал желать просто квадратные метры — лишь бы свое, маленький уголок. При прочих равных уже смотрят на окружающую среду. Именно говорится о среде обитания, как бы это не звучало. Тем не менее, речь идет о среде обитания, где человеку удобно жить, удобно находиться, удобно гулять, отдыхать и т. д.

Помимо того, что вы являетесь генеральным директором АИЖК, вы еще и народный избранник. Вы — депутат Тамбовской областной Думы не первый созыв. Все так?

— Да, безусловно.

Вы активно сотрудничаете во фракции партии «Единая Россия». Сегодня начинаешь листать социальные сети, а там стоны и крики. Микрорайон «Радужный», микрорайон «Уютный», такой, другой… Жильцы говорят, что наконец-то построились, есть коттеджные дома, но ни нормального подъезда, ни нормального света, ни нормальных дорог, ничего. Нужно было завлечь туда застройщиков-частников, которые вложили свои деньги, а потом сказать, как хотите? Об этом у вас в областной думе идет разговор?

— Безусловно, периодически идет обсуждение, в том числе, и этих проблем. Все-таки задачи такой не было, на мой взгляд — привлечь максимальное количество в тот же «Майский». Кстати, как у многодетного, у меня там тоже земельный участок, но я так и не начал пока строиться. Для того, чтобы решить какую-то локальную задачу и все — поставили галочку, вопрос закрыт. Безусловно, нет. К сожалению, бюджет Тамбовской области и города Тамбова на сегодня, вы прекрасно понимаете, тяжело формируется. И доходная часть, и расходов не мало. По прошлому году если статистику посмотреть, о чем мы и будем докладывать губернатору. Поэтому решить все вопросы сразу — очень сложно. И по дорогам, и по воде и по водоотведению. В частности, если опять все-таки чуть-чутьв вернуться к моей должности директора, например, канализационно-насосная станция, которую мы построили у себя на территории 39 га, АИЖК построило. Туда придут все стоки, в том числе и микрорайона «Майский», который к нам с юридической точки зрения не имеет отношения, но тем не менее область нашла именно такое решение.

Но затраты это ваши?

— Исключительно затраты нашей компании. За счет этого будет обеспечено водоснабжение и водоотведение микрорайона, где получили все многодетные земельные участки, большую часть.

Пусть не скоро сказка сказывается, но озабоченность есть, и на это никто глаза не закрывает и не говорит о том, что это не наше дело?

— Нет, конечно.

Когда с Альбертом Чуриловым, руководителем управления дорог и транспортом, вели разговор, он сказал такую вещь, что 30 км дорог с твердым покрытием в 2017 году за счет средств Дорожного фонда будет построено в Тамбовской области. Речь о селе идет. Было сказано, что губернатор дал четкое указание посмотреть приоритетность, там где проходит маршрут школьного автобуса, где есть сложности с доездом пожарной, санитарной, машины скорой помощи и т. д. Вы в депутатском корпусе у себя как определяете приоритетность? С кого начать?

— По сути вы их обозначили. В первую очередь, это школьные маршруты, потому что это ежедневное прохождение школьного автобуса, это дети, это большая ответственность. На это не то, что нельзя закрывать глаза, это нужно в первую очередь решать. Наверное, обеспечение населенных пунктов хоть какой-то доступности для того, чтобы могла проехать и пожарная, и скорая машины, чтобы могла оказать первую помощь жителям. Наверное, немаловажно в этой очереди, не в первоочередных, все-таки и дороги канализационным проектам. Для того, чтобы на селе продолжалась жизнь или, наверное, улучшалась, там должны быть рабочие места. Чтобы создать рабочие места, мало того, чтобы привлечь инвестора, или хотя бы чтобы кто-то захотел построить ферму, теплицу или еще что-то, туда нужно провести дорогу, чтобы там можно было работать. Тогда там будет работа, люди будут жить, будут оставаться на селе.

Конкретный пример можно привести, когда некоторое время назад рассматривался проект сооружения инжавинской птицефабрики. Речь шла не только о том, чтобы построить некоторое количество на санитарное расстояние птичников, чтобы было мясо и т. д. Но сегодня в Инжавинском районе опорная сеть дорог, на мой взгляд, во многом связана с сооружением птицефабрики.

— Вы абсолютно правы. Я понимаю трудности каждых жителей. Недавно на планерки у губернатора обсуждалось, когда жители одного небольшого населенного пункта, находящегося за рекой…

В Мичуринском районе?

— … требуют построить мост. Стоимость такого искусственного сооружения колоссальна. Понимать, что нужно туда построить мост просто для небольшого количества жителей не совсем экономически целесообразно. За те же деньги можно сделать гораздо больше в плане строительства дорог и области. Поэтому, наверное, каждую проблему нужно рассматривать отдельно, локально. Я думаю, что в области это получается решать.

39 га — микрорайон «Телецентр». Это полная ваша ответственность. Вы перспективы 2017 года как определяете для себя?

— Мы очень надеемся все-таки, что реализация в этом году подрастет, нежели она была в 2016 году. У нас есть новые ипотечные продукты, нацеленные на то, что хотя бы часть средств граждан, которые лежат, например, у нас в банках (если мне память не изменяет, то только за январь в Сбербанке депозит увеличился на 2,2 млрд рублей, а общее число там 78 млрд жителей, населения), привлечь в строительный сектор, я думаю, что мы бы сильно задышали. У нас есть продукты с обратным выкупом. Любой гражданин имеет право у нас приобрести квартиру. Не ранее чем через 3 года он может к нам обратиться, если ему стала она не нужна или он не нашел лучшего варианта ее реализовать, то с доходом в 10 % годовых мы выкупим ее у него обратно. Через 3 года он имеет право нам ее предложить, и мы не сможем отказаться от выкупа этой квартиры с доходом в 10 % годовых. Я думаю, что просто население перестало верить в инвестиционную привлекательность квадратного метра, на мой взгляд, поэтому понесли деньги в банк.

Инвестиционное жилье как предполагалось? Гражданин Х имеет свой коттедж или квартиру, покупает еще одну квартиру с тем, чтобы сдать ее в наем и т. д. Вы констатируете сегодня, что на рынке жилья в Тамбове предложение немножко превышает спрос. И в структуре спроса инвестиционное жилье — я куплю на черный день и вложу деньги, которые есть, недвижимость никогда лишней не бывает. Эта тенденция сегодня тоже сокращается?

— Да, я именно так и считаю. Инвестиционные вложения в строительство закончились тогда, когда стоимость квадратного метра перестала расти ежегодно. Ранее на этапе начала строительства дома и цена на этапе его сдачи были различны до 30-40%, поэтому люди считали, почему бы не вложить деньги и через 2-2,5 года получить такой доход, даже реализовав квартиру.

А тех, кто покупает сегодня жилье, поскольку им оно необходимо, становится меньше. Люди опасаются неких ипотечных обязательств, и есть снижение покупательских спросов. Вы об этом говорите?

— Да, именно об этом.

АИЖК собирается в этих условиях сокращать программу, или вы стоите на своем?

— Мы не имеем на это право.

Рубрики
Дело было в ПеньковеИнтервью
Комментариев пока нет

Оставить комментарий